Verticalização das orlas, farra imobiliária das elites
No final de fevereiro, um dos mais importantes jornais do coração do capitalismo deu destaque à cidade-ostentação brasileira, Balneário Camboriú (SC), que não encontra limites na corrida ao céu e almeja reconhecimento internacional. Intitulada A “Dubai” brasileira — onde arranha-céus e preços exorbitantes de imóveis se encontram, uma recente reportagem do Financial Times mostra a ambição grotesca do balneário catarinense: o Senna Tower, empreendimento que promete ser o prédio residencial mais alto do mundo, com mais de um quilômetro e meio de altura e 157 andares. A conclusão da obra está prevista para 2033.
São mostrados, também, os detalhes glamourosos e atrativos locais da cidade: praia exuberante, localização privilegiada, atração de marcas internacionais, trabalhos de designers mundialmente famosos e opções culturais para atender a um “segmento mais exigente”. O presidente da incorporadora responsável pelo megaempreendimento vende que o local combina “a inovação de Dubai com o estilo de vida de Miami”. O jornal estadunidense deixa claro que vale muito a pena investir na região.
Para os brasileiros, essa notícia já parece batida — graças à insistente propaganda turística e anúncios para atrair investidores e fomentar a compra de imóveis. O Outras Palavras já mostrou o outro lado de todo este marketing: a verticalização recente da cidade catarinense é um produto histórico fortalecido por leis municipais e diversos fluxos de capital — muito dinheiro público e influência do agronegócio. E as pessoas que botaram a mão na massa para construir essas enormes torres foram expulsas.
O episódio revela a tendência da urbanização brasileira a uma dinâmica “irrefreável” — nas palavras dos representantes do setor imobiliário. Fenômenos como a desmetropolização estariam, cada vez mais, demandando grandes empreendimentos no interior e litorais do país, especialmente nas médias cidades. Em agosto passado, um painel organizado pela Secovi, o sindicato das empresas do mercado imobiliário e condominial, reuniu grandes escritórios de arquitetura e da construção civil, exibindo dados, gráficos e estatísticas que unem argumentos como “otimização do solo urbano” a mudanças sociais ligadas ao “padrão de renda e à nova geração, que busca maior facilidade e conforto”.
“Mercado nas alturas”
Apesar de ser um país em que 84,8% da população reside em casas, o último Censo do IBGE mostrou que a proporção de pessoas morando em apartamentos cresceu de 7,6% (2000) para 12,5% (2022). Há outro dado relevante. As duas cidades que puxam o ranking não são metrópoles, mas municípios litorâneos: Santos (SP) e Balneário Camboriú (SC) contam com mais da metade de seus moradores vivendo nesse tipo de habitação. A primeira, por conta da limitação espacial — a maior parte do município incide sobre uma ilha, e a tendência é que a cidade se expanda “para cima”; já a cidade catarinense, fenômeno é puxado pelo turismo e por uma orla totalmente entregue ao mercado imobiliário, sem limite de altura para arranha-céus:
“Áreas litorâneas valorizadas economicamente crescem verticalmente como forma de atrair mais pessoas que desejam ficar próximas de praias. A orla da cidade catarinense é um caso extremo dessa situação”, argumenta o geógrafo Bruno Perez, analista do IBGE, em reportagem à Pesquisa FAPESP.
Assim como Balneário Camboriú, muitas cidades litorâneas brasileiras não adotam um limite fixo e absoluto de altura, seja em metros ou número de andares. Quando esse limite existe, a outorga onerosa — instrumento jurídico que permite construir além do permitido mediante contrapartida financeira — acaba por flexibilizá-lo, elevando o gabarito das edificações. É claro que há diretrizes estabelecidas nos planos diretores, como o coeficiente de aproveitamento do terreno e a taxa de ocupação do lote, que as incorporadoras precisam respeitar. Mas, na prática, os céus seguem reféns do capital imobiliário, que atua para maximizar a rentabilidade por metro quadrado de terreno — assim, no litoral, onde a terra é escassa e valorizada pela proximidade com o mar, a lógica é construir o máximo possível em área privada, transformando a vista em mercadoria. A altura torna-se, assim, um ativo comercial.
Voltando ao Financial Times, que fornece elementos para compreender a dinâmica desta urbanização litorânea: para quem essas cidades são construídas? Hoje, o mercado imobiliário da cidade catarinense é o mais caro do Brasil. O empresário do agronegócio Carlos Mario Zani comprou sua propriedade na região em 2024; pagou R$ 4,7 milhões por uma cobertura duplex de 192 m² com três suítes e piscina privativa. Em um ano e meio, Zani diz ao jornal que recebeu uma oferta de R$ 7 milhões. No Senna Tower, as unidades começam em R$ 30 milhões, até coberturas triplex estimadas em R$ 400 milhões.
A expansão urbana acelerada está sobrecarregando a cidade. No auge da temporada turística, por volta do Ano Novo, as ruas ficam congestionadas, já que a população de 150 mil habitantes aumenta para mais de 1 milhão. O esgoto transborda para as praias, tornando-as impróprias para banho. Porém, mais projetos grandiosos estão a caminho. Há planos para o maior centro de esqui indoor da América Latina, com neve artificial. O conceito é um clube privado para membros no topo de uma montanha, com um hotel sofisticado e exclusivo.
As leis em Balneário Camboriú, especialmente na Avenida Atlântica, foram se transformando para privilegiar os megaempreendimentos. O Plano Diretor de 2006 impede a construção de unidades habitacionais na Praia Central com menos de 100 metros quadrados — comparativamente, as residências do Programa Minha Casa Minha Vida têm em torno de 45-50. As propostas de alteração de uso do solo — como a transição de rural para urbano; ou de uso residencial para comercial, reguladas pelo Plano Diretor municipal — são impostas pelas construtoras, que também “direcionam” com seu poder econômico obras públicas que serão realizadas pela Prefeitura. Elas, ao final, se aproveitam de instrumentos importantes do planejamento urbano — que deveriam ser participativos — e muito dinheiro público. Esta mesma dinâmica ocorre em várias outras cidades do litoral brasileiro.
Além do adensamento urbano, da mudança da paisagem natural e riscos ambientais, o resultado final é a segregação: o trabalhador que gerou a riqueza, e os próprios prestadores de serviços, não conseguem morar no balneário luxuoso — sendo expulsos para as bordas ou cidades vizinhas.
Vivendo numa ilha de calor
Santos é emblemática quando o assunto é a alta proporção de habitantes vivendo em prédios e os impactos decorrentes das transformações — e, para muitos, da degradação — de sua paisagem urbana. Segundo o IBGE, a cidade é a mais verticalizada do país. Seus altos edifícios impedem a entrada da brisa e fazem do município líder no litoral de São Paulo em ilhas de calor. Os dados são da UrbVerde, plataforma de monitoramento socioambiental da Universidade de São Paulo (USP).
O índice é calculado na multiplicação da chamada população vulnerável (idosos e crianças) pelo fator de intensidade térmica (diferença de temperatura entre um setor e outro do município). Seu coeficiente é de 83,3 numa escala que vai até 100. “A verticalização é uma questão central” analisa Marcel Fantin, urbanista do centro de pesquisa. Ele argumenta que o tipo de arquitetura interfere na movimentação de ventos adequada e desestrutura toda a infraestrutura verde-urbana, o que inclusive intensifica doenças cardiovasculares. Outro aspecto relevante é a permeabilidade do solo, a qual é reduzida ou até mesmo nula na escala do lote, com a construção de subsolos presentes na maior parte dos edifícios, sobrecarregando a infraestrutura de drenagem existente, o que pode resultar em enchentes e problemas de saneamento.
Mercado imobiliário age para abocanhar o litoral
Agora imagine os efeitos citados da expansão da construção sem considerar — ou mesmo pressionando para alterar — mecanismos de planejamento urbano. Só ano passado, os municípios de Mongaguá e Itanhaém, no litoral sul de São Paulo, avançam com novas construções, com revisão da lei de uso e ocupação do solo em andamento. A segunda já prevê incentivo à verticalização em áreas classificadas como “ocupação prioritária”.
No litoral norte paulista, em Ubatuba, a praia turística de Itamambuca — que já vive problemas de superadensamento e alto índice de poluição de seu principal rio, promovida pela construção de prédios de três a cinco andares. Neste caso, a altura das edificações, apesar de não parecerem “tão altas”, é preocupante em uma área que carece de infraestrutura urbana, o que pode levar, entre outros problemas, à sobrecarga e ao colapso do sistema de esgotamento sanitário. Em 2025, moradores começaram a promover abaixo-assinado com o objetivo de pressionar o Ministério Público para impedir as construções. Antes disso, a cidade já lidava com cicatrizes e avanço da verticalização.
No Guarujá (SP), moradores e Promotoria contestam planos urbanísticos do município para verticalizar bairros residenciais. Segundo a Folha, a prefeitura havia tentado uma manobra sobrepondo discussões sobre a lei de zoneamento e do Plano Diretor. Moradores temem as sombras projetadas sobre as casas do entorno e questionam a capacidade da cidade de absorver o aumento populacional, sobretudo diante do risco de sobrecarga no sistema de esgoto. Estudos já apontam, em diversas localidades litorâneas da região, elevado risco de erosão — estimando que mais de 60% da faixa de areia pode desaparecer.
Em Santa Catarina, na Praia dos Ingleses, já se teme o “efeito Balneário Camboriú”. Reportagem relata a construção de um prédio de dez andares, divulgado como “raro empreendimento pé na areia”, apesar da resistência da população local. A prefeitura tem concedido autorizações por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), mediante contrapartidas financeiras dos proprietários. A Associação de Moradores dos Ingleses e Santinho denuncia a falta de participação popular nas decisões, além de pouca transparência e planejamento adequado — tendo como alerta o caso de Balneário Camboriú e sua verticalização considerada predatória.
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