Recife: Quando a habitação social vai parar na Bolsa
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A quem serve a manutenção de 95 mil imóveis vazios na metrópole mais desigual do Brasil?
Um campanário da ociosidade em concreto armado e silêncio, sem janelas, sem moradores, sem história, exceto a de uma obra começada nos anos 1990 e nunca terminada. O edifício da rua Siqueira Campos, no coração do bairro de Santo Antônio, está abandonado há mais de três décadas. Suas ferragens se desmancham no ar sob a maresia do Capibaribe. Enquanto a poucos quilômetros, famílias erguem palafitas sobre as mesmas águas e coabitações sem banheiros.
Recife convive com o paradoxo de ter 95 mil imóveis desocupados, enquanto registra um déficit habitacional estimado de 70 mil domicílios. Há moradias, mas elas simplesmente não chegam a quem precisa. O que se passa é que a manutenção histórica das relações de poder não aceita qualquer verniz de função social da propriedade.
Em 24 de abril de 2026, a Bolsa de Valores de São Paulo vai leiloar o direito de construir e alugar 1.128 moradias no coração mais antigo do Recife pelo prazo de 25 anos. O projeto aprovado nas últimas horas úteis de 2023, enquanto o país se preparava para o Réveillon, se chama PPP Morar no Centro. Trata-se da Lei Municipal nº 19.175/2023, que autoriza a maior Parceria Público-Privada habitacional já estruturada no município, sem debate público registrado e sem consulta documentada aos movimentos de moradia.
Os documentos que o sustentam — estudos de engenharia, modelagens financeiras, relatórios socioambientais e análises jurídicas — revelam uma quadra complexa desta história, mais perigosa e mais contraditória do que o nome social sugere.
O art. 3º, inciso III, da Lei autoriza que o contrato preveja “receitas alternativas, complementares, acessórias ou de projetos associados, com ou sem exclusividade, as quais poderão ou não ser objeto de compartilhamento com o Poder Executivo Municipal”. Em linguagem direta: o concessionário poderá explorar comercialmente os imóveis públicos, lojas no térreo, coworking e publicidade, mas a lei não o obriga a dividir esses lucros com o município. A habitação social passa a ser a viabilizadora, não o objetivo central, do negócio.
Para entender o que está em jogo no leilão de abril, é preciso primeiro entender algo mais da geometria social que o produziu. A Região Metropolitana do Recife (RMR) é a metrópole mais desigual do Brasil: seu coeficiente de Gini chegou a 0,556, e os 10% mais ricos recebem 17,6 vezes mais que os 40% mais pobres. No pico da crise pandêmica, em 2021, os 40% mais pobres da RMR sobreviviam com apenas R$ 104 mensais per capita, o menor valor entre todas as metrópoles do país, segundo o Observatório das Metrópoles. De acordo com o IBGE, mesmo com a recuperação recente, mais de um terço dos moradores do Recife ainda vive abaixo da linha de pobreza. Mas a desigualdade recifense não é apenas econômica: é, antes de tudo, territorial.
Num contexto em que 53% da população da cidade vive em Comunidades de Interesse Social (CIS), assentamentos precários, que ocupam apenas 35% da área do município, no bairro de Santo Antônio, núcleo histórico da RPA-1, 41,15% dos domicílios particulares estão desocupados. Apenas nesse bairro, 42 prédios com mais de cinco pavimentos estão abandonados. Em 2018, a inadimplência de IPTU no centro do Recife acumulava R$ 346 milhões, completando o quadro de manifesta permissividade político-administrativa com a especulação imobiliária, bem como com o aprofundamento do déficit habitacional na capital pernambucana.
O esvaziamento do Centro é uma falha da política urbana ou um projeto político de exclusão?
Ao manter dezenas de imóveis de grande porte ociosos e degradados à espera de valorização financeira, enquanto o poder público municipal se omite na aplicação de instrumentos legais e coercitivos previstos no Estatuto da Cidade (como o IPTU progressivo no tempo), cria-se um cenário contraditório que inviabiliza o uso social de uma infraestrutura urbana já consolidada e força a expulsão contínua da população de baixa renda para as franjas periféricas da metrópole.
Isso é o mesmo que dizer: o centro não está vazio por acidente. O esvaziamento é resultado de décadas de política urbana que favoreceram a expansão periférica, construindo conjuntos habitacionais longe dos empregos e serviços, produzindo “descidades” segundo o interesse do capital, enquanto os imóveis centrais envelheciam, acumulavam dívidas e eram retidos como reserva de valor especulativo. Portanto, tem-se aqui um processo, não um acaso.
Nesse sentido, a pressão dos movimentos populares — notadamente a partir do marco da Ocupação Marielle Franco (Edifício SulAmérica, abandonado desde 1995) pelo MTST — impulsionou a promulgação do Decreto Municipal nº 31.671/2018, autorizando a arrecadação de imóveis urbanos por abandono. Em sete anos, esse instrumento nunca foi aplicado sistematicamente a nenhum dos 42 imóveis mapeados com dívida de IPTU na campanha Moradia no Centro (2018).
Os instrumentos do Estatuto da Cidade, como IPTU progressivo, parcelamento compulsório e edificação compulsória para imóveis que descumprem a função social, seguem como letra morta sobre os 95 mil imóveis desocupados do Recife. No sentido já apontado, um vetor muito mais antigo e histórico de poder rege a capacidade especulativa de classe que se sustenta no privilégio político-administrativo da aquiescência do poder público para as milionárias dívidas tributárias de determinados imóveis sustentadas pela vexatória e desequilibrada cobrança de IPTU de uma maioria pobre da cidade, por exemplo. Esses verdadeiros sentidos coloniais de privilégio na relação com o solo se atualizam e se perpetuam para o século XXI.
Quem paga a conta quando a matemática no limite da PPP falhar?
Todo projeto de concessão precisa ser financeiramente viável para o concessionário, caso contrário, nenhuma empresa assina o contrato. Para medir essa viabilidade, os estudos técnicos calculam a Taxa Interna de Retorno (TIR): quanto o investidor vai ganhar, em termos reais, por cada real investido ao longo dos 25 anos de contrato. No caso da PPP Morar no Centro, a TIR projetada é de 10,52% ao ano.
Esse número, isolado, pode parecer razoável. O problema está na comparação. O mesmo estudo que calcula a TIR também estima o Custo Médio Ponderado de Capital (WACC), isto é, quanto custa ao concessionário captar o dinheiro necessário para tocar o projeto, somando o custo do capital próprio e o custo das dívidas. O WACC estimado é de exatamente 10,52%.
Quando TIR e WACC são iguais, o projeto opera no limite: o retorno previsto é suficiente apenas para pagar o custo do próprio capital. Não há folga. Na prática, isso significa que o projeto não suporta desvios. Se a vacância dos imóveis superar 5%, se as vendas das unidades do Minha Casa Minha Vida avançarem mais devagar do que o cronograma prevê, ou se os custos de obra ultrapassarem o orçado, qualquer um desses eventos, individualmente, torna o projeto inviável para o concessionário dentro das condições originais.
É aqui que entram os mecanismos de reequilíbrio contratual previstos na lei. Eles existem para proteger o investidor de riscos imprevisíveis, o que é praxe em PPPs. Mas numa concessão estruturada sem margem financeira, esses mecanismos deixam de ser uma salvaguarda excepcional e passam a ser uma válvula de pressão permanente: qualquer dificuldade operacional pode acionar revisões que ampliam o custo público, seja por aporte direto do município, seja por extensão de prazo, seja por ampliação das receitas acessórias permitidas ao concessionário.
O modelo baseia-se no subsídio cruzado: as 491 unidades destinadas à venda no mercado (44% do total) financiam as 637 unidades de locação social (56%). O município cede 44% do potencial de seus terrenos centrais à privatização para viabilizar a iniciativa de locação social. Para as famílias da Faixa A (renda de R$ 1.400 mensais), o aluguel será de R$ 210 por mês. O subsídio implícito pago pelo Estado ao concessionário para cada uma dessas unidades, porém, é de R$ 2.175 mensais.
Aqui há um elemento fundamental: o art. 4º da Lei 19.175/2023 autoriza o agente financeiro a realizar o repasse mensal do Fundo de Participação dos Municípios (FPM) para uma conta privada destinada ao cumprimento das obrigações da PPP, sem votação orçamentária adicional, sem aprovação legislativa e, conforme o §1º, “independentemente de notificação pelas partes”. Se a PPP apresentar falta de retorno financeiro ao concessionário, o município paga AUTOMATICAMENTE. Ou seja, o risco fiscal permanece integralmente com o poder público, a garantia de liquidez é do parceiro privado.
Por que concentrar as moradias sociais numa área de risco climático do Recife?
Do total de 1.128 unidades previstas no projeto, 771, o equivalente a dois terços, estão concentradas no bairro do Cabanga, localizado às margens do Rio Pina, abrigando 384 unidades exclusivas para inquilinos de locação social (Cabanga Norte) e 387 apartamentos destinados exclusivamente à venda de mercado via Minha Casa Minha Vida (Cabanga Sul).
Cumpre enfatizar: o próprio Relatório Socioambiental da PPP é taxativo ao afirmar que “Dentre todos os imóveis analisados, o Cabanga é o que apresenta os piores scores de exposição aos riscos climáticos projetados para a cidade”. O mesmo documento classifica o risco de inundação no local como “alto a muito alto”, confirmando que a área está na rota direta do avanço da maré, com projeções de elevação de até 0,5 metro no nível médio do mar e com uma infraestrutura de drenagem incapaz de suportar os cenários de chuvas intensas.
O labirinto regulatório agrava significativamente o cenário do projeto. Em vez de lidar apenas com o desafio das obras, a iniciativa precisa contornar propostas arquitetônicas que esbarram nos limites legais de altura estipulados pelo município e enfrentar restrições ambientais rigorosas, decorrentes da construção sobre áreas de preservação permanente às margens de rios.
Sobre essa carteira de prédios pesa um verdadeiro emaranhado normativo: cruzam-se, ao mesmo tempo, as diretrizes do Plano Diretor, as exigências de proteção ambiental e as rígidas regras de preservação do patrimônio histórico, obrigando a anuência conjunta de múltiplos órgãos de controle. Na prática, cada licença tem o seu próprio trâmite, o seu órgão e os seus imponderáveis institucionais e, na engrenagem financeira da parceria público-privada, cada dia de atraso se traduz em um custo adicional que acaba na conta do contribuinte.
A PPP é uma política habitacional inovadora ou apenas a renovação de um ciclo de exclusão sabor fintech?
Em 1939, o interventor federal Agamenon Magalhães criou a Liga Social contra os Mocambos. O projeto removeu comunidades negras e pobres do centro e das várzeas do Recife, lançando-as às periferias sob o argumento do saneamento e da modernidade. A iniciativa foi celebrada como urbanismo progressista. Seus efeitos ainda moldam a capital pernambucana como a conhecemos hoje.
No início de 2023, oitenta e sete anos depois, os movimentos populares que assinaram o documento da Caravana das Periferias da Secretaria Nacional de Periferias alertavam: “Se a gente não participar, se a favela não construir junto, vai ser uma nova liga social contra os mocambos. Um projeto ampliado de expulsão que se vale do discurso de implementação de novas obras de infraestrutura, mas na real promove um novo ciclo vicioso de despejo, morte e desigualdade por meio da violação sistemática de direitos humanos” (Caravana das Periferias, 2023). O alerta não é retórica: é memória longa sobre como a cidade funciona.
A iniciativa de promover locação social no centro do Recife é, conceitualmente, um avanço. Ao contrário dos conjuntos habitacionais periféricos, o erro histórico que periferizou a pobreza e desconectou famílias de empregos e serviços, a locação social em imóveis públicos centrais pode garantir, em teoria, que o bem sirva a múltiplas famílias ao longo das décadas. O projeto existe, os imóveis estão identificados, os estudos urbanísticos são sofisticados. Isso é mais do que existia há cinco anos.
Mas a arquitetura institucional que sustenta essa proposta é frágil em pontos críticos. Uma lei sancionada no último dia útil do ano, em edição extra, com omissões nos dispositivos mais sensíveis. Uma meta de 637 unidades de locação social para uma cidade com déficit de 70 mil domicílios. Uma lei sem nenhuma referência ao Conselho Municipal de Habitação, ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social ou a mecanismos de participação da população beneficiária. O controle social é uma ausência estrutural, não uma lacuna incidental.
A gentrificação não precisa entrar pelo portão principal para fazer efeito: ela age nos mercados informais de locação do entorno, nas remoções que ninguém catalogou, nos moradores que não conseguiram entrar na lista de seleção. Projetos de retrofit e requalificação tendem a pressionar os preços do entorno imediato, mesmo quando as unidades internas permanecem protegidas por contratos sociais. O documento da Caravana das Periferias exige o oposto: que o poder público arrecade imóveis abandonados com dívida tributária para Habitação de Interesse Social, instrumento previsto no Estatuto da Cidade e sistematicamente não utilizado.
Enquanto o arsenal do Estatuto da Cidade permanecer inaplicado, enquanto se permitir R$ 346 milhões em dívidas de IPTU sem execução fiscal, entregar o patrimônio público ao setor privado para alugar não será a cura para o déficit habitacional. Será apenas mais um ciclo de agravamento desta condição financiado pelo Estado. Nada de financiamento “cruzado” para fomento de política pública social, mas, sim, a pura captura do orçamento público para a consecução do lucro privado.
Entre o lucro do mercado e a memória de exclusão, já sabemos qual das duas cidades vai arrematar o centro do Recife!
Em 24 de abril de 2026, a B3 vai leiloar o Centro do Recife, ou pelo menos 73.536 metros quadrados dele, por 25 anos. A PPP Morar no Centro dificilmente atenderá ao interesse público, como toda política que tenta usar o mercado para corrigir aquilo que o próprio mercado produz.
A leitura atenta das fontes evidencia um abismo entre duas visões sobre o Centro do Recife. Enquanto o poder público baseia sua atuação focada em métricas de lucro e instrumentos financeiros, os movimentos sociais enxergam a área a partir de suas urgências vitais, marcadas pelo racismo ambiental, pelo escândalo dos prédios abandonados e pela memória traumática de remoções históricas.
Referências:
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